O DIA DE ONTEM, 28/06, FOI MARCADO PELO PRONUNCIAMENTO DO SENADOR EDUARDO SUPLICY QUE CONDENOU VEEMENTEMENTE A USURPAÇÃO DO BEM PÚBLICO COMO O FECHAMENTO DAS VIAS PÚBLICAS, POR MEIO DOS CONHECIDOS FALSOS CONDOMÍNIOS.
A CIDADE DE COTIA GANHA GRANDE DESTAQUE NESSE CENÁRIO, MARCADO POR CORRUPÇÃO DE AUTORIDADES, FAVORITISMOS ENTRE OUTRAS FALCATRUAS.
O PREFEITO DA CIDADE DE COTIA FOI CITADO NOMINALMENTE E CONVIDADO A CUIDAR MELHOR DO SEU MUNICÍPIO.
ASSITAM O VÍDEO E NOS AJUDEM A DIVULGAR
ABAIXO A ÍNTEGRA DO SEU DISCURSO
A QUESTÃO DOS FALSOS CONDOMÍNIOS
Senador Eduardo Matarazzo Suplicy
Ao longo dos últimos anos, tenho recebido diversas correspondências que apresentam denúncias sobre os graves delitos cometidos por associações de falsos condomínios.
Pelo que diz o Código Civil Brasileiro, um condomínio é instituído por ato registrado no Cartório de Imóveis, no qual fica caracterizado que, em edificações, parte é de propriedade exclusiva e parte é de propriedade comum dos condôminos. Seja um condomínio voluntário, seja um condomínio edilício, ambos tratam de propriedade privada; não há previsão de condomínio de particulares sobre bens públicos. O art. 98 do Código Civil é claro ao garantir que ruas e praças são bens públicos de uso comum do povo. Assim, todo arruamento é de uso comum do povo por disposição da lei.
E o falso condomínio? O falso condomínio surge quando alguns moradores de determinada rua ou loteamento, reunidos em grupos, a pretexto de prover maior segurança, criam uma associação, à revelia de muitos dos proprietários, cercam a área com muros, colocam portões, constroem guaritas e portarias dotadas de cancelas e proíbem a circulação de pedestres e de veículos considerados indesejáveis. São o exemplo mais eloquente da privatização do espaço público.
Inicialmente, é bom lembrar que tanto a preservação da ordem pública quanto a proteção das pessoas e de seu patrimônio são deveres do Estado – pela dicção do art. 144 da Constituição da República –, cuja maior carga de responsabilidade repousa como atribuição dos Estados Federados, por meio das polícias militares e das polícias civis.
Sobre o tema, considero que o primeiro direito cerceado pelas atitudes dessas falsas associações de condomínios é o direito de ir e vir, o direito fundamental de locomoção das pessoas, constante do inciso XV, do art 5o, da Constituição da República.
O segundo direito maculado pelos falsos condomínios diz respeito aos princípios da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade, contidos no art. 5o da Constituição Federal, respectivamente, no inciso II, cujo dispositivo garante que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” e no inciso XX, que prescreve que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Segundo a Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (AVILESP) , a partir da década de 1970, com o aumento da violência nas grandes cidades, alguns empreendedores imobiliários lançaram loteamentos que, ilegalmente, foram denominados como "fechados", uma vez que dotados de muros e portarias. Apesar de regidos pela Lei no 6.766, de 1979 – Lei dos loteamentos ou do Parcelamento do Solo Urbano – e não pela Lei dos Condomínios (Lei no 4.561, de 1964), passaram enganosamente a chamar esses empreendimentos de "condomínios horizontais" ou simplesmente "residenciais", como estratégia de marketing para atrair a classe média que, graças à veiculação de notícias sensacionalistas sobre violência, se sentia e ainda se sente desprotegida diante da falta de segurança.
A partir daí, conforme afirma a AVILESP, proliferaram empresas particulares de segurança, em geral formadas por profissionais da área de segurança pública – policiais militares e policiais civis aposentados –, que viram nessa empreitada uma atividade rendosa e pouco trabalhosa.
A estas firmas de segurança, juntam-se empresas de administração de “condomínios horizontais”, que passam a influenciar prefeitos, secretários municipais e vereadores para a aprovação de leis criadoras de bolsões residenciais, que transferem às citadas empresas as atribuições de prestação de serviços públicos, pelos quais os moradores são duplamente onerados, pois pagam seus impostos e ainda têm que pagar as taxas cobradas pelas administradoras dos “condomínios”.
A questão toma um vulto maior quando, influenciados por estas empresas administradoras, que apelam pelo reforço da segurança, parte dos moradores de uma rua, por exemplo, decidem criar e registram em cartório uma associação de condôminos, à revelia e em desrespeito à vontade de alguns moradores. Estes, contrários à decisão tomada, passam a ser obrigados a recolher para a associação taxas e contribuições que, no limite, podem levar à penhora de seus bens imóveis para quitar as supostas dívidas.
Sobre o tema, como disse, tenho recebido várias comunicações, das quais destaco as correspondências do casal – Dra. Sandra Paulino da Silva e Prof. Saulo César Paulino e Silva –, que me dão conta de graves arbitrariedades cometidas por particulares e agentes públicos no município de Cotia, no Estado de São Paulo. A Dra. Sandra Paulino e o Prof. Saulo César, para alcançarem sua residência, na cidade de Embu das Artes, precisam utilizar a Avenida Dr. Altair Martins, via pública existente no município de Cotia.
Ocorre que uma associação de moradores fechou a avenida, ao estabelecer um falso condomínio no Loteamento Gramado, instalando, na via pública, portões e cancelas e já tendo aprovado a instalação de cancelas eletrônicas com cartões magnéticos, a título de aumentar a segurança do local. Tudo isso ocorrendo com a conivência do poder público, ao arrepio de decisão judicial exarada pela 3ª Vara Cível de Cotia, que vê na ação da associação de moradores um ato atentatório à liberdade de locomoção.
A Dra. Sandra e o Prof. Saulo já ponderaram, oficialmente, à Prefeitura de Cotia e à Promotoria de Justiça de Cidade, mas não lograram êxito na defesa de seu direito de ir e vir. Eu, que já encaminhei a questão ao Prefeito de Cotia, o Senhor Antônio Carlos de Camargo – por intermédio do Ofício anexo n. 519, de maio de 2012 –, e à Corregedoria Nacional do Conselho Nacional do Ministério Público – por meio do Ofício anexo n. 581, de junho de 2012 –, apresento, neste discurso, um apelo construtivo e público ao Prefeito de Cotia, a quem encaminho este pronunciamento, reforçando o pedido para que dê a necessária atenção à questão dos falsos condomínios em seu município.
Destaco, também, as informações da senhora Marcia Saraiva de Almeida, que me dão ciência do sofrimento por que passa grande número de moradores desses falsos condomínios. Como exemplo, cito a mensagem da Sra. Dilce, de 85 anos, moradora do bairro Jardim Petrópolis, em Maceió, no Estado de Alagoas, que nos diz:
“Tenho 85 anos. Moro com meu marido, também idoso, no bairro Jardim Petrópolis há quase 30 anos. Venho sofrendo a perseguição da associação de moradores, por me recusar a pagar a taxa imposta por ela. Estou sendo processada e corro o risco de ter o meu único bem, minha casa, penhorado. Eu nunca fui associada, mas mesmo assim temo, porque a Justiça de Maceió tem condenado os moradores desses falsos condomínios, alegando que devem pagar, mesmo não sendo associados, sob o pretexto do enriquecimento ilícito. Dia desses, fui abordada dentro da igreja, durante uma missa, e fui cobrada. Foi uma humilhação. No mesmo dia desse aperreio, muito contrariada e chorando muito, tive um AVC e fui parar no hospital. Peço, pelo amor de Deus, providências. O bairro Jardim Petrópolis nunca foi condomínio. Não posso perder minha casa.”
No Estado de São Paulo, esta situação é alarmante. Em matéria da Revista da Folha de São Paulo, de 13 de maio de 2012, sob o título “Risco e moradia: associações de bairros fazem reparos nas vias públicas e cobram de moradores não filiados”, a jornalista Patrícia Britto diz que “na Justiça paulista, é frequente a interpretação de que, mesmo não sendo associado, o morador se beneficia com as melhorias feitas e, portanto, deve participar do rateio de despesas.
Com base nesse entendimento, em 2009, o Tribunal de Justiça determinou a penhora da casa do analista de sistemas Augusto Enzo Izzi, 60 anos, então morador do Residencial Parque dos Príncipes, por suposta dívida de R$ 40 mil. Seu advogado conseguiu evitar que o imóvel fosse a leilão, mas o dono teve R$ 9.000 penhorados em sua conta bancária, situação que permanece até hoje”.
Conforme dados colhidos pela reportagem dos arquivos da AVILESP, é grande o número de associações que processam moradores, no Estado de São Paulo, por falta de pagamento de taxa: em Cotia, são 107; em São Paulo, são 81; em Jundiaí, são 68; em Campinas, 62; em Guarulhos, 59; em São José do Rio Preto, são 58; em Limeira, 56; em São Bernardo do Campo, 49; em Osasco; 41; e em Piracicaba, são 39.
Diz, ainda, Patrícia Britto, na matéria da Revista da Folha de São Paulo:
“Para justificar a cobrança de taxas mensais, algumas associações mascaram os loteamentos de casas como condomínios fechados – os chamados falsos condomínios. Nos conjuntos regulares, as contribuições são obrigatórias já que as áreas comuns são particulares. Assim, a manutenção é de responsabilidade de todos os condôminos.
É diferente do que acontece nos loteamentos. Quando há a subdivisão de um terreno em lotes, as ruas criadas pertencem ao poder público, afirma o especialista em direito urbanístico Edésio Fernandes, professor do Univesity College, de Londres, e visitante da PUC-Campinas. A manutenção é, portanto, de responsabilidade do município”.
A questão parece tomar uma nova direção com a decisão tomada, em 22 de setembro de 2011, pela Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário (RE) no 432.106/RJ. O acórdão – em que foi aprovado por unanimidade o relatório do Ministro Marco Aurélio, presentes, além do relator, a Ministra Cármen Lúcia e os Ministros Dias Toffoli e Luiz Fux – assevera que:
“por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/1964, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da vontade – art. 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal”.
Avalio que essa decisão tomada pela Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal é um importante precedente, mesmo não tendo ainda força vinculante, para orientar a fundamentação dos juízes de primeira instância e dos desembargadores dos tribunais de justiça sobre os processos que envolvem os falsos condomínios.
Considero, ainda, que – em função dessa decisão do Supremo e de reiteradas outras tomadas no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ) – seria o momento oportuno para o Supremo Tribunal Federal aprovar, de ofício ou mediante provocação do Procurador-Geral da República, Dr. Roberto Monteiro Gurgel Santos, uma súmula com efeito vinculante aos demais órgãos do Poder Judiciário, tendo por base o relatório do Ministro Marco Aurélio no Recurso Extraordinário (RE) no 432.106/RJ.
Essa proposta, que encerra essas minhas palavras, é um pleito de respeito e homenagem à memória do Dr. Nicodemo Sposato Neto, advogado e jornalista, assessor de imprensa da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e presidente da Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (AVILESP), falecido em 13 de outubro de 2009, vítima de um infarto agudo do miocárdio. Segundo informações da AVILESP, a morte prematura do Dr. Nicodemo Sposato Neto muito se deu em função “das pressões e angústias sofridas diante das injustiças cometidas contra moradores de loteamentos, das quais ele era uma vítima”.
